房地产企业土地增值税预算管理探讨与纳税筹划研究

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凡事预则立不预则废，房地产项目土地增值税也是一样，需要预先做好规划。虽然土地增值税最终交税多少由税务机关根据清算结果确定，但是，企业预先做好测算，对于收入、成本产品结构做好规划，清算结果不会有太大的出入。从这个角度来说，土地增值税预算管理非常有必要，土地增值税管理工作，是一项系统工程，需要以财务部门为中心，决策部门、销售部门、成本控制部门广泛参与，通力协作才能做好的工作。必须遵循以下步骤：

一

土地增值税预先测算

每一个开发项目，开展预算管理的第一件事就是收集收入、成本预算数据和项目技术参数，然后严格按照土地增值税清算要求进行测算，得出该项目土地增值税总税负和土地增值税税负结构。在此基础上对测算结果进行分析，重点查看各种业态的增值率，是否处在不同税率级次下限的边缘位置，或者普通住宅增值税略微超过20%。如果是，就选择作为重点控制对象。

二

选择控制策略

为了实现对控制对象的有效控制，必须选择合适的控制方法。房地产项目常用的控制方法有以下几种：

（一）成本策略

在成本策略中，可以选择的手段比较多样，要结合土地增值税税负结构和项目实际适当选取，在选取具体操作手段时要注意当地土地增值税政策的是否有特殊限制。在成本策略中，可以采用的手段有以下几种：

合理选择成本分配方法。在各业态之间分摊成本时，以建筑面积法为主，辅以其他地方政策允许的分摊方法，比如占地面积法、预算造价法、层高系数法、直接成本法等，如果政策并未明确可以采用的话，需要提前做好沟通。在主管税局允许的情况下还可以通过争取采用二分法（即分为普通住宅和其他）对土地增值税进项微调。

改变施工工艺。用改善施工工艺，调整成本结构来实现对土地增值税的优化调整。比如外墙由普通涂料改变为采用干挂石材，大门由钢结构变为采用优质石材建造，公共部位改变装修标准等方法。这种方法要注意测算好“效费比”，一般用在可以降低税率级次的情况下。

（二）价格策略

价格策略用在降价却不一定减少利润的情况下。如果适当调整降低价格，可以让普通住宅增值税降到免税额度以下，或者可以让某种业态的增值率降低一个税率级次，所节约的税收成本大于损失的销售毛利，那么这种操作就是划算的。这种情况下还要考虑由于降低价格，快速回笼资金而减少的资金成本。

（三）产品策略

在土地增值税管理中，可以通过调整产品结构和交付标准来实现对土地增值税税负优化。主要参考以下两种方案：

1、公共配套

由于在土地增值税清算过程中，公共配套所负担的开发成本在其他可售业态分摊，可以“普遍”降低其他业态的增值率，从而降低整个项目的土地增值税税负。而土地增值税对于公共配套的确认是通过最终的归属进行的，而不是根据规划资料确认的，如果产权属于全体业主，或者建成后免费移交给政府或者公共服务部门的，才能够确认为公共配套，这种方法主要用在普通住宅增值率大于免税额的情况下适用。如果普通住宅远远小于免税额度，最好将这些配套设施作为开发产品对外销售或者自持，由于地下配套设施一般都是负增值的，和增值率较高的商业业态一期清算会拉低商业的增值率，从而降低土地增值税税负。

2、精装修产品

企业可以通过改变销售策略，对开发产品进行装修后销售精装修房，来实现降低增值率的目的，用好开发成本的杠杆效应。使用这种方法一定要在销售合同中明确交付标准为精装修，不能与客户签订销售合同和装修合同。

（四）实施过程动态化管理

由于实施过程存在市场、政策的不可控因素，难免造成偏离，为了达到预期的控制目标，必须实施动态化管理。在此过程中，各部门需要密切配合，定期对结果进行评估，修正方案。 

三

注意事项

（一）尽早开展预算管理

尽早开展预算管理意味着赢得时间和主动权，才能真正起到预算管理的效果，把该做的工作做在前头，从容不迫。

（二）争议问题预先沟通

所选择的方案面临政策上的不确定性，就必须做好预先沟通，争取主管部门的同意，降低政策风险，确保方案能够落到实处。

（三）动态管理要及时有效

项目实施过程中的动态化管理中，财务部门应该主动监控实施过程，定期与各部门沟通实施效果，确定调整方案。

（四）方案要切实可行，合法合规

具体选取的实施方案要合法合规，不能触犯法律法规，才能确保预算方案的实现。在征管手段日益先进、征管力度不断加大的背景下，最好不要触及法律红线。最好跟专业的机构合作，防控风险。

转自： 德居正财税

延伸阅读：关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究

01

房地产企业土地增值税纳税筹划的意义

近些年，我国经济的快速发展带动房地产企业在规模以及增速上都处于一个前所未有的水平。对于整个国家的经济有非常显著的影响和带动。土地增值税的筹划对于房地产企业来说有着非常重大的意义。土地增值税实施的税率是百分之三十至百分之六十的四级超率累进税率。房地产业销售的增值额越来越高，所需要交纳的土地增值税额也会变得越来越多。

由于这种趋势会在一定程度上约束房地产企业囤地以及炒地，代售等行为，有效的推动房地产企业往良性发展的道路上前行，科学合理的配置土地所得的增值收益，进一步带动水泥、钢铁、建筑以及装修等等关联性较高的企业投资减少，促进我国经济的稳定和健康发展。房地产企业是土地增值税最为主要的纳税人，其在土地项目上的开发和日常的经营管理中，而对于税收，特别需要对土地增值税收进行统筹规划，合理的制定价格，并且多开发部分刚性需求的普通标准住宅，价格制定要合理，便可以免于缴纳土地增值税，减少没有必要的税收支出。除此之外，还能够满足普通市民的刚性需求，也可为房地产企业取得更多的经济效益，对于房地产行业的推进有着巨大的作用。

02

房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

01

合理的利用税收政策

㈠、普通的住宅税收优惠政策

因为土地增值税适合于四级超率累进的税率，存在着极其明显的税率跳跃限制点，并且还具备有普通标准的住宅增值率，其还有低于百分之二十免于征收土地增值税的税收优惠政策。而想要开发产品就要有符合地区所规定的普通住宅，企业可以通过某些相关的定价策略，让该项产业增值率逼近但是少于百分之二十。以此来实现房地产业的利润最大化。除此之外，在销售价格已经确认的情景下，可以进行测试计算，能否通过合理的成本测算或者是分摊的方式，在合理的范围内通过部分的开发成本往普通的住宅倾斜，通过将普通的住宅增值率控制在百分之二十之内，可以在很大的程度上保证其所享有的免税政策。这是房地产企业土地增值税的纳税筹划方法之一。

㈡、学会合理利用清算时间筹划

我国的土地增值税实行预先缴费后清算的方式。因此，房地产业要学会寻找到征收金额以及清算后应该缴纳的税收金额相对等的平衡点，当土地增值率比平衡点高时，就代表着预征金额很快就会低于清算金额。房地产业应该尽快的进行清算，并加快资金的回笼，减少财务危机。其次，在运用此方法时，最好要依据真实的情况进行调整和完善，并且对数据进行测算，对方案进行评估，以此来保证方案的切实可信，才能够真正的为企业带来有效的经济效益。于此同时，房地产企业在计算税收成本时需要最为完整，并且要求其成本的结算要能够进行全部的完成，而且还需要获取到全部的发票。只有这样才能够保障测算扣除的完整，并切实的保障土地增值税税额的最低化。企业要通过对土地增值税收清算以及税款支付的时间在清算对象结算全部完成时，在发票取得下一季度之前，房地产业要能够将所得税汇算清缴。

02

通过费用的转移来筹划

依照当前的会计准则，房地产开发商在企业管理的过程当中所产生的“管理费用”以及“销售费用”和开发项目间接费用，尚且还不能进行较严格的划分。而在真正的工作上同样存在着交叉难以区分的情况，这就在一定程度上为企业成本的开发给予了相应的空间。在进行相应的会计核算过程中，房地产企业能够将这些相互交织又难以区分的费用列入项目开发的支出当中。

比如，可以通过总部或者是区域的某些费用作为咨询的服务费用分配于各个项目当中，以此来增加项目所需要的开发成本金额。或者，通过会议或者是制度等形式，科学有效的对公司的内部管理框架进行调整。不过值得注意的是，对于转移费用来说，一定要有依据，要合理并合乎法规，不能仅仅是为了取得减税和虚假增加开发费用的目的，就给房地产企业带来不必要的涉税风险。这是房地产企业土地增值税的纳税筹划方法之一。

03

合理的增加扣除项目资金进行筹划

据法律规定，在计算土地增值税项目相关的扣减资金时，需要根据有关法律凭证，对于那些不能够提供相关的有效凭证的项目不能允许其扣除。并且还特别的制定了房地产业的预期提取费用。除了特殊规定之外，不能进行扣减。

因此，房地产业需要明白，在消费者所能承担的范围之内，必须要提高公共设备的质量，还要提高商品房的规格，并完善商品房的环境，合理利用成本效果，加强项目资金的扣除量。

此外，尤其需要注意的是房地产业所获得的建安发票。对于发票的备注栏倘若没有特别的标记为建筑服务所发生的地县镇等的名称和项目名称。不能够允许归入土地增值税扣除的项目资金中。

除此之外，在土地增值税的清算方面，倘若没有办法及时的获得有效合法的凭证，那么纳税人可能会面对着可扣除风险的情景，也就是说相应会需要交纳更多的税款，并且在以后及时是获得了成本的费用的相关有效的依据，在当前的文件上来看，也很难进行相关的土地增值税的第二次清算扣除。

所以，倘若在清算的时候还留有大量的，还未曾真正付款的成本或是已经付款但是由于某种原因没能获取到正当发票的部分，需要尽快的结算并且于此同时尽量努力争取到提前开回发票，以此来保障相关的税收机构在出示清算交换的建议书之前，让项目的成本能够得到足够的扣除。

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